住宅ローンがある場合の離婚

住宅ローンがある場合の離婚では、以下の点をまずはチェックしてみてください。

【チェックポイント】

• 夫又は妻どちらの名義になっているか
• 共有持分を持っているか
• 夫婦以外の第三者（親など）が共有持分を持っているか
• 売却すると残ローン全額を返済できるか
• 別居する場合、ローンを支払っている者が出ていくか、又は相手方が出ていくか
• 連帯債務者や連帯保証人に入っているか
• 頭金を誰がいくら払ったか
• 購入価格と現在の価格とどの程度違いがあるか

上記の要素により、住宅ローンを希望する形に処理できるかどうかが決まってきます。
また、住宅ローンがある場合は、一度は弁護士に相談することを強くお勧めします。住宅ローンの処理を間違えると、その後の生活設計に大きな影響を与えますので注意が必要です。

１．名義人は原則として自由に処分ができます

例えば、夫名義の自宅に妻と子が居住している場合、理屈上夫は妻と子が居住したまま、第三者に自由に自宅を売却することができます。第三者の名義になってしまった場合、最終的には妻と子は退去せざるを得ないことになります（もっとも、実際上は処分価格その他問題がありますのでそう簡単ではありませんが）。
ローンがある場合は、ローン全額を返済しない限り名義を変更することは許されない（ローン会社との契約上、無断で名義を移すとローン全額を繰り上げ返済しなければならい契約となっています）ですが、売却価格がローン残額及び手数料を上回っていれば、売却してローンを消すことができます（売却とローン返済は同時に行います）。
このように、相手方が名義を保有している場合、最悪名義を移転されるかもしれないという可能性を考慮しながら離婚協議をする必要があります。

２．離婚後も元配偶者の名義のまま住み続けるのは難しい場合があります

離婚後も自宅に住み続けたい、子がいるから子の生活を変えたくない、という方は少なくありません。相手方配偶者が名義を保有している場合は、名義を自分に移転できればよいですが、ローン全額を返済しないと名義を移転できないため、名義を移転できることはそう多くありません。
したがって、やむを得ず離婚後も元配偶者名義のままで済み続けることを選択することがありますが、離婚する際にきちんとした合意書を作成しておかないと、後々トラブルになりますので注意が必要です。すなわち、離婚すれば元配偶者とは他人になりますので、何も合意していなければ、他人の所有する不動産からは立ち退かなければなりません。他人の所有する不動産に住み続けるためには、住み続ける権利を明確に書面にしておかないと、立ち退きを要求されたり、賃料を求められることになります。
また、ローンを元配偶者が払い続ける合意をした場合、もしローンが払われなくなると、最終的には金融機関が差押えをして競売にかかり、退去を余儀なくされてしまいます。したがって、どうしても自宅に住み続ける場合には、ローンが払われなくなる場合もありうることを想定した条項にしておくことも必要になります。
やはり、元配偶者の名義のまま住み続けることは、不安定な立場になってしまうことを理解した上で選択するかどうかということになります。

３．住宅ローン債務を負っている方が別居するのは慎重にしてください

住宅ローン債務を負っている場合に自らが自宅を出て別居してしまうと、住居費が二重にかかってしまい、離婚前に金銭的に立ち行かなくなってしまいます。
例えば、夫が住宅ローンを負担し、夫が自宅を出て賃貸物件を別に借り、妻と子がそのまま自宅に住み続ける場合には、夫からすればローンを妻に負担してほしいと考えます。しかし、妻からすれば、子を養育しているので住宅ローンはそのまま夫が全額負担すべきだと考えます。この場合、住宅ローンの一部は婚姻費用として算定されますが、全額は算定されません（ローン額や収入にもよりますが、概ね３分の１程度の額でしょう）。
この「二重の住居費」で苦しむ方は少なくありませんので、別居前に必ず計算しておきたいところです。

４．資料を揃えたら弁護士に相談を

上記以外にも、住宅ローンがある場合の離婚は検討すべき問題が数多くあります。離婚交渉が決裂し、調停・裁判と進む場合のリスクは弁護士でないとわかりません。

• 自宅の登記簿謄本
• 購入時の売買契約書
• ローン返済表
• 頭金を出した場合はその額がわかるもの

などの資料を揃えたら、離婚に強い弁護士に一度ご相談ください。もしお手元に何の資料もなければ、記憶だけで相談しても大丈夫です。きっと力になってくれると思います。